Investissement locatif : privilégier l’ancien avec travaux

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Comment bénéficier d'une fiscalité avantageuse pour un bien à usage locatif.

Le mécanisme d’imputation des déficits fonciers permet de réduire encore l’impôt sur le revenu. C’est pourquoi, l’investissement dans un immeuble ancien à rénover en vue de sa location paraît plus intéressant qu’un investissement dans le neuf. La raison est toute simple : vous pouvez déduire les sommes correspondantes aux travaux réalisés, sous réserve d’être imposé selon le régime réel et non pas dans le cadre du micro foncier.

Déficit imputable sur les revenus
Les travaux sont déductibles des revenus des autres biens immobiliers que vous louez et viennent automatiquement diminuer votre base taxable de revenus fonciers. Si vous n’avez pas de revenus fonciers, ces charges vont permettre de constater un déficit foncier. Ce déficit est imputable dans la limite de 10 700 € par an. Audelà, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. De même, les intérêts ne sont déductibles uniquement que sur les revenus fonciers. En clair, plus votre imposition est forte et plus l’économie d’impôt sera importante.
Exemple : si votre taux marginal d’impôt est de 30 % (tranche d’impôt maximale de vos revenus), l’imputation d’un déficit de 10 700 € (montant maximum) permettra d’obtenir une réduction de 3 210 € (10700 x 30 %), voire plus si vous êtes taxés dans une tranche supérieure (40 ou 45 %). Cette déduction du déficit offre l’avantage de ne pas être pris dans le plafonnement global des avantages fiscaux limité depuis le 1er janvier 2013 à 10 000 € par an.

Les travaux déductibles
- Les travaux d’entretien, de réparation : il s’agit des dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance (toiture, ravalement, remplacement des fenêtres, pose de volets, isolation, réfection de l’électricité, chauffage…). Par exemple, le remplacement d’une chaudière est déductible, mais lorsque cette opération s’accompagne de rajouts d’éléments nouveaux, les charges correspondantes sont considérées comme des dépenses d’amélioration, donc non déductibles.
- Les réparations locatives, en principe, n’ont pas le caractère de dépenses déductibles, sauf si elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure ou encore avant l’installation d’un nouveau locataire, pour en faciliter la location.

Les travaux non déductibles
- Les travaux de construction, de reconstruction, c'est à dire des travaux comportant soit la démolition suivie de sa reconstruction, soit une modification du gros oeuvre, soit encore de travaux ayant pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux qui avaient un autre usage (garages, remises, local technique…).
- Les travaux d’agrandissement qui ont pour effet d’accroître la surface habitable du logement (aménagement de combles ou de grenier ) ne sont pas non plus déductibles, à l’exception des équipements sanitaires.

La déduction des intérêts d’emprunts
Les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition, aux travaux d’amélioration ou de réparation sont déductibles des revenus fonciers. Ces intérêts sont toujours exclus de l’imputation sur le revenu global. Cette règle s’applique aussi aux assurances décès et frais de dossier.

L’obligation de louer
Lorsqu’un déficit foncier a été déduit du revenu global, le bien doit continuer à être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.
Si la location est interrompue durant cette période, l’imputation sera remise en cause et l’impôt de l’année d’imputation sera recalculé.

Formalité et déduction des travaux

Pour que le montant des travaux soit déductible, il faut tout d’abord prouver la réalité de ces travaux, le montant et la nature des dépenses. La facture est le seul élément qui concrétise la déductibilité de la charge. C’est pourquoi, la facture doit comporter le nom du propriétaire du bien et l’adresse de l’immeuble (n° et rue, ville, étage, n° de l’appartement) sur lequel les travaux sont réalisés. Dans le cas, où des travaux d’agrandissement ou d’amélioration (charges non déductibles) et des travaux de réparation (charges déductibles) sont réalisés en même temps, ces derniers ne seront déductibles que dans la mesure où ils sont totalement dissociables des travaux d’agrandissement. Si vos factures ne présentent pas ce détail, l’administration est en droit de vous les rejeter.

Exemple
Un couple d’agriculteurs disposant 70 000 € de revenus imposables, et se trouvant à un taux marginal de 30 %, achète une maison à rénover pour 115 000 €. Le montant des travaux déductibles s’élève à 35 000 €. Après rénovation, le logement est loué 500 € par mois. Les charges annuelles (taxe foncière, intérêt des emprunts…) sont de 1 500 € par an. Etant précisé que le couple n’a pas d’autres revenus locatifs.
Le revenu imposable de la première année est calculé de la manière suivante : le montant des revenus fonciers après déduction des charges sera de :
6 000 € -1 500 € - 35 000 € = - 30 500 €.
Ce montant est considéré comme un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, soit un revenu imposable de 59 300 € (70 000 – 10 700).
En conséquence, l’impôt dû sera de : 6 657 €.
A l’inverse si le couple avait acheté un logement neuf, sans travaux, son revenu serait passé à 74 500 €, soit (70 000 + 6 000 -1 500). Son impôt sur le revenu aurait atteint 11 217 € et le couple aurait dû acquitter 697 € de prélèvement sociaux soit 11 914 € d’impôt au total.
Au final, ce couple économise la première année 5 257 €, tout en sachant que le déficit de 19 800 € (30 500 -10 700), non utilisé la première année pourra être déduit des revenus locatifs des dix prochaines années.

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