Logement démembré : quelles conséquences ?

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En cas de démembrement de la propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, c’est ce dernier qui, jouissant des seuls revenus, est imposable à l’exclusion du nu-propriétaire. Il perçoit les loyers et doit établir une déclaration de revenus fonciers. Sauf convention contraire entre les associés, le nu-propriétaire n’a pas à donner son accord pour la conclusion d’un bail d’habitation et ne peut pas s’opposer à la location. Il peut déduire les charges de ses loyers, même pour de grosses réparations incombant légalement au nu-propriétaire, mais réglées par lui-même.
Quand le logement est occupé par l’usufruitier, ce dernier ne doit rien déclarer et ses charges ne sont pas déductibles. Si ce logement constitue son habitation principale, il peut prétendre aux crédits d’impôts, par exemple ceux pour le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique). Par contre, il est tenu d’entretenir le logement et doit acquitter les charges comme l’entretien de la chaudière, la réfection des peintures, le ravalement, le paiement de la taxe foncière, etc. Quant au nu-propriétaire, il ne peut prétendre à aucune déduction des frais d’entretien qu’il assume dans le logement. Si le logement est occupé par le nu-propriétaire, deux cas sont à distinguer. Dans le cas où celui-ci règle un loyer, l’usufruitier doit le déclarer, sous réserve que l’administration fiscale ne remette pas en cause la réalité du bail. Dans le cas où le nupropriétaire occupe gratuitement les lieux, l’usufruitier, qui ne perçoit pas de loyer, ne peut pas déduire les charges qu’il supporte.

Les grosses réparations
Ce sont elles qui touchent à la structure et à la solidité de l’immeuble. Il s’agit, par exemple, des murs porteurs ou de la réfection complète de la toiture. La loi prévoit que, sauf si elles ont été rendues nécessaires par un défaut d’entretien de l’usufruitier, les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. Mais cette obligation est purement théorique : le nu-propriétaire n’est jamais obligé de faire effectuer les travaux et l’usufruitier n’a aucun moyen de l’y contraindre.
Ces règles légales, qui peuvent être préjudiciables à la bonne conservation de l’immeuble, ne sont pas impératives. Il est possible de les écarter dans l’acte qui a crée le démembrement (donation ou vente de la nue propriété, notamment) pour prévoir que le nu-propriétaire devra effectuer tout ou partie des travaux qui s’avéraient nécessaires. Par exemple, la donation avec réserve d’usufruit de l’immeuble stipulera que «le nu-propriétaire devra faire à l’immeuble donné les grosses réparations qui deviendront nécessaires pendant la durée de l’usufruit».
Du fait de l’absence d’obligation à la charge du nu-propriétaire, c’est souvent l’usufruitier qui prend à sa charge les grosses réparations, soit de sa propre initiative, soit parce qu’il a loué le logement et qu’il y est tenu vis-à-vis de son locataire. A l’expiration de l’usufruit (en pratique, sa succession), l’usufruitier aura une créance contre le nu-propriétaire, qui devra l’indemniser si les travaux effectués ont apporté une plus-value à l’immeuble.

Quand le nu-propriétaire règle les charges
Pour des dépenses de grosses réparations, il peut les déduire de ses revenus fonciers provenant d’autres locations. A défaut, ou en cas de déficit, le nu-propriétaire ne peut déduire aucune somme de son revenu global, à l’exception d’un démembrement de propriété résultant d’une succession ou d’une donation entre parents jusqu’au quatrième degré inclusivement : arrière-petits-enfants, cousins germains, sans charges ni conditions et si le démembrement porte directement sur l’immeuble et non pas sur les parts d’une société (SCI par exemple) détenant l’immeuble. Dans ce cas, le nu propriétaire est autorisé à déduire directement de son revenu global les dépenses de grosses réparations dans la limite annuelle de 25 000 €.
Pour les dépenses d’entretien (en principe dues par l’usufruitier) et les intérêts d’emprunt réglés par le nupropriétaire, elles ne sont déductibles que si le nu-propriétaire possède d’autres locations. Sinon, aucune déduction n’est possible.

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