Loi Alur : durcissement pour les propriétaires

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La loi d’accès au logement et à un urbanisme rénové (dite loi Alur) a été publiée le 26 mars dernier.

Cette semaine, nous nous attarderons sur les mesures qui touchent les bailleurs en accroissant la protection des locataires, et dans une prochaine édition celles qui concernent les copropriétaires.

Encadrement des loyers
Un mécanisme d’encadrement des loyers est institué dans les zones de plus de 50 000 habitants dites "tendues", c’est-à-dire marquées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Vingt huit agglomérations sont concernées (comme Beauvais, Lille, Meaux, Paris). Un observatoire des loyers alimenté notamment par les agents immobiliers de la Fnaim permettra de fixer un loyer médian par type de bien (maison, appartement…). A partir de ces informations, le préfet fixera par décret chaque année trois indicateurs : un loyer médian de référence, un loyer médian majoré (loyer de référence + 20 %) et un loyer médian minoré (loyer médian - 30 %). Le loyer des nouvelles locations ne pourra pas dépasser le loyer médian majoré. Lors des renouvellements de baux, les locataires pourront obtenir une diminution du loyer si celui-ci dépasse le loyer médian majoré, et les bailleurs une hausse s’il n’atteint pas le loyer médian minoré.

Garantie universelle des loyers
La garantie universelle des loyers (GUL) permettra d'indemniser un bailleur confronté à une situation d’impayé. Ce dispositif, gratuit, non obligatoire, sera applicable, à compter du 1er janvier 2016, à l’ensemble du parc privé (y compris les meublés). La GUL a vocation à remplacer la caution, mais rien n’interdit de continuer à la demander au locataire.
En pratique, sur le futur bail type, le bailleur devra cocher une case s'il ne veut pas de la Gul. S'il accepte de la souscrire, il sera indemnisé en cas d'impayé à hauteur du loyer de référence, fixé par le préfet dans le cadre du nouveau dispositif d’encadrement des loyers ou par décret dans les zones non concernées par ce dispositif. La durée d’indemnisation et la franchise seront précisées par décret.

Location meublée : protection renforcée des locataires
Les conditions de location en meublé sont quasi-alignées sur celle de la location nue. En particulier, l’encadrement des loyers s’appliquera à la location meublée et le dépôt de garantie sera fixé à deux mois de loyer hors charges.
Pour récupérer son bien, le propriétaire devra prévenir au moins trois mois avant la fin du bail et motiver son congé pour reprise.
Par ailleurs, un inventaire et un état détaillé du mobilier devra être réalisé lors de la signature du bail, selon les mêmes modalités que l’état des lieux, avec un équipement minimum.

Les règles de la colocation
Un bail spécifique est créé pour les colocations et les règles concernant la caution sont redéfinies. Le calcul des charges et les modalités d'assurance du logement sont également simplifiées et adaptés à la colocation. De plus, la clause de solidarité d’un locataire quittant le logement prendra fin à la date de son congé s’il est remplacé, avec l’accord de son propriétaire, par un autre colocataire (au départ d’un colocataire, ce dernier et sa caution ne peuvent pas être solidaires des loyers plus de six mois après la délivrance du congé).

Les frais d'agence
Les frais d’agence seront pris intégralement en charge par le propriétaire. Le partage des frais entre locataire et bailleur ne sera autorisé que pour quatre prestations : l’état des lieux, la rédaction du bail, l’organisation de la visite et la constitution du dossier du locataire. Ces honoraires pourraient être calculés au mètre carré, et modulables en fonction des régions. Le gouvernement envisage de fixer le plafond de ces frais d’agence à 12 €/m² à Paris, 10 €/m² dans les grosses agglomérations et à 8 €/m² dans le reste de la France. Les frais de notaire pourraient devenir forfaitaires.
 
Délai de préavis raccourci

Le locataire pourra bénéficier d’un préavis d’un mois lorsqu'il quitte un logement situé dans une zone dite "tendue", s’il perçoit l’allocation adulte handicapé, s'il occupe un logement social ou encore pour des raisons de santé. Un justificatif du motif ouvrant droit au préavis d’un mois devra être joint au congé.
De son côté, le bailleur qui veut reprendre son logement sera tenu de préciser dans un «congéreprise » la nature du lien qui l’unit au bénéficiaire de la reprise.

Récupérer son dépôt de garantie
Le délai de restitution du dépôt de garantie sera ramené à un mois, au lieu de deux actuellement, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le bailleur qui ne s’exécutera pas dans ce délai devra payer une pénalité de retard égale à 10 % du loyer mensuel par mois de retard. En outre, les conditions de prise en charge de la vétusté en matière de réparations locatives, dont l’appréciation s’avère aujourd’hui délicate, seront précisées par une grille.

Nouveau modèle de contrat de location
Il est prévu d’imposer un modèle de contrat de location qui sera défini par décret (mentionner les équipements, le montant du loyer de référence, le montant du dernier loyer acquitté par le dernier locataire...). Dans le même esprit, un modèle type d’état des lieux sera également rendu obligatoire.

Toutes ces mesures devront faire l’objet de décret d’application. Cela va prendre du temps, et même beaucoup pour certains points de la loi. Il est possible que certaines modifications ne voient pas le jour. Affaire à suivre.

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