Louer une chambre chez soi : un revenu qui peut être défiscalisé

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La location de chambre meublée «chez l’habitant» : une pratique de plus en plus courante.

La location de chambre meublée «chez l’habitant» est de plus en plus répandue. Complément de revenus, fiscalité attractive, présence rassurante et sécurisante lorsqu’on habite seul, liberté et souplesse contractuelle expliquent le recours à ce type de location. Il consiste à accorder d’une part un bail meublé pour la chambre et d’autre part, le droit d’utiliser certaines pièces communes telles que la cuisine, la salle de bain ou encore les toilettes.

La chambre doit être valablement meublée
L’état de la chambre ne doit pas nuire à la sécurité ou à la santé du locataire. Elle doit être décente et avoir au moins une superficie de 9 m2 et une hauteur de 2,20 mètres. La chambre sera considérée comme valablement meublée dès lors que le mobilier permet la vie courante du locataire arrivant avec ses seuls effets personnels. On doit au moins y retrouver une fenêtre, de l’éclairage, un placard ou une armoire, un lit avec matelas, un bureau et un siège. Le locataire doit également avoir accès à l’eau courante, à l’électricité, à une cuisine et aux sanitaires. Il faut penser à établir le jour de la signature du bail, un état des lieux avec un inventaire contradictoire et détaillé des meubles pour prouver que la chambre est bien meublée. Il sera également utile en cas de dégradations du locataire.

Le contrat de location meublée
Lorsque la chambre louée n’est pas la résidence principale de l’occupant, les parties sont libres dans la rédaction du bail.
Si elle constitue la résidence principale de l’occupant, le bailleur et le locataire doivent conclure un contrat écrit d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction pour un an. Lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois, sans reconduction tacite. Le délai de préavis en cas de départ du locataire est d’un mois. Il est de trois mois pour le bailleur qui souhaite donner congé au locataire. Sa décision devra alors être motivée soit par la reprise ou la revente du logement, soit par un motif réel et sérieux tel que l’inexécution par le locataire d’une de ses obligations (loyers impayés,…). La fixation du montant du loyer est libre, attention toutefois aux incidences fiscales. Il est également possible de lister les pièces et les biens partagés pour encadrer leur utilisation. Le bailleur peut aussi établir un règlement intérieur et le faire signer au locataire pour fixer des règles pour les visites ou la gestion des déchets. Attention, toutefois à ne pas priver le locataire d’une utilisation normale du bien loué.

Un forfait pour les charges locatives
En l’absence de compteur indépendant dans les chambres, un forfait «charges» est souvent établi. Il doit apparaître clairement sur la quittance de loyer. La répartition des charges ne répond à aucune réglementation spécifique. Il faut tenir compte de la surface de la chambre louée, de son équipement et du nombre d’occupants. Le propriétaire peut également répercuter une partie des taxes liées à la résidence telles que la taxe d’habitation, audiovisuelle ou d’ordures ménagères. Le locataire ne paye pas de taxe d’habitation car le bailleur en paye déjà une pour l’ensemble du logement, la chambre louée en meublé comprise.

Un régime fiscal avantageux
Contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée à titre non professionnel est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En deçà de 32 600 € de recettes annuelles, le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises (micro-BIC). Il bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Au-delà de 32 600 € de recettes annuelles ou sur option, le loueur en meublé est soumis au régime dit de «bénéfice réel».

LES CONDITIONS DE L’EXONÉRATION FISCALE
Une exonération pour la totalité des recettes tirées de la location est possible sous trois conditions cumulatives :
- la chambre meublée louée doit faire partie de l’habitation principale du bailleur.
- la chambre louée doit constituer pour le locataire sa résidence principale.
- le prix de la location doit être fixé dans des limites raisonnables. L’administration fiscale fixe deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable.
Pour 2013, ces plafonds de loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 181 € en Ile-de-France et 132 € dans les autres régions dont la Picardie. Par exemple, pour une chambre meublée de 13 m2 dans une habitation principale située dans la Somme, pour bénéficier de cette exonération, le loyer ne devra pas excéder 1716 € (132 x 13) par an, soit 143 € par mois.
Par ailleurs, la location d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes (chambres d’hôtes) est exonérée si le montant n’excéde pas 760 € par an.

Question-réponse
Il y a deux ans, j’ai loué une maison à un couple vivant en concubinage. Dans le bail d’habitation que nous avons conclu, figure la mention «preneurs indivis agissant conjointement et solidairement». Hier, j’ai reçu une lettre du concubin qui m’annonce qu’il a quitté la maison suite à la rupture de leur couple et que désormais il ne serait plus tenu de payer les loyers dès lors que c’est son ex concubine qui occupe, désormais, seule la maison. Avec une telle mention dans le bail, est-il réellement libéré de ses obligations de preneur ?
La mention «preneurs indivis agissant conjointement et solidairement» est une clause de solidarité. Cela signifie que si l’un des colocataires quitte les lieux après avoir donné congé, il n’est pas libéré de ses obligations de preneur à bail. Il reste donc tenu de payer les loyers solidairement avec son colocataire, et ce, tant que le bail se poursuit avec son ancien concubin. Cette clause de solidarité garantit le bailleur de pouvoir réclamer le paiement du loyer à l’un comme à l’autre des colocataires dans le cas où l’un des deux est défaillant. En absence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, le congé donné par un colocataire seul est valable à condition de respecter un délai de préavis de un ou trois mois (suivant les conditions). Dans ce cas, le bail cesse à son égard après le délai de préavis et le colocataire n’est donc plus tenu au paiement des loyers pour la période postérieure à la date d’effet du congé.


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