Plus-values immobilières : exonération d’impôt au bout de 22 ans

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La loi de finances pour 2014 apporte une énième modification au régime des plus-values immobilières.

Le régime de taxation des plus-values immobilières vient d’être à nouveau modifié dans le cadre de la loi de finances pour 2014. Cette mesure a un effet rétroactif au 1er septembre 2013. Donc, à compter de cette date, l’imposition appliquée à la vente d’une résidence secondaire ou d'un bien locatif autre qu’un terrain à bâtir ou des droits s’y rapportant s’allège. Bien entendu, les ventes de résidence principale sont toujours exonérées.

Abaissement de la durée de détention de 30 à 22 ans
La durée de détention du logement permettant de bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value à 19 % est abaissée à 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L’abattement pour durée de détention est désormais de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la 21ème année et de 4 % pour la 22ème année révolue.

Le délai reste fixé à 30 ans pour les prélèvements sociaux

La durée de détention du bien immobilier permettant de bénéficier de l’exonération des prélèvements sociaux (15,5 %) est maintenue à 30 ans, mais le barème de l’abattement change. Il est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21ème année ; de 1,60 % pour la 22ème année de détention et de 9 % pour chaque année de détention au-delà de la 22ème année.

Un abattement exceptionnel de 25 % jusqu’au 31 août 2014
Pour les cessions intervenant entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué aux plus-values nettes imposables (après prise en compte de l’abattement pour durée de détention) pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cet abattement est limité aux locaux d’habitation ou droits s’y rapportant. Il ne s’applique pas aux ventes de terrains à bâtir, aux ventes faites au conjoint, au partenaire lié par un pacs, au concubin notoire, aux ascendants ou descendant du cédant et aux titres à prépondérance immobilière. La surtaxe de 2 à 6 % sur les plusvalues nettes d’un montant supérieur à 50 000 € n’est pas modifiée.

Tableau récapitulatif des abattements pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux
Recap

Exemple de plus-value pour l’acquisition d'une maison
Une maison acquise pour 100 000 € en 2004 est vendue 200 000 €.
Le montant de la plus-value brute est de 100 000 €.

En ce qui concerne l’impôt sur la plus-value, le montant est égal à :
- abattement pour durée de détention : 6 % x 5 années (audelà
de la cinquième année) x 100 000 = 30 000 €, soit une
plus-value après abattement de 100 000 – 30 000 = 70 000 € ;
- abattement exceptionnel : 25 % de 70 000 € = 17 500 €,
soit une plus-value nette de 52 500 € (70 000 – 17 500) ;
- l'impôt sur la plus-value sera de 52 500 € x 19 % = 9 975 €.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, le montant est égal à :
- abattement pour durée de détention : 1,65 % x 5 années x 100 000
= 8 250, soit une plus-value après abattement de 100 000 – 8 250 =
91 750 € ;
- abattement exceptionnel : 25 % de 91 750 € = 22 937,50, soit une
plus-value nette de 68 812,50 € (91 750 – 22 937,50) ;
- L'impôt sur les prélèvements sociaux sera de 68 812,50 € x
15,50 % = 10 666 €

En ce qui concerne la taxe exceptionnelle (plus-values supérieures à 50 000 €).
La plus-value nette après abattement pour durée et abattement
exceptionnel est de 52 500 €. Le montant dépasse
50 000 €, donc le vendeur est redevable d’une taxe de 2% qui
s’applique selon la formule suivante : 2 % x 52 500 – (60 000
– 52 500) x 1/20 = 675 €
L’imposition totale pour la vente de la maison est de :
impôt sur plus-value de 9 975 € + prélèvements sociaux de
10 666 € + taxe de 675 €, soit 21 316 € au total.
Sans la réforme, l’imposition aurait été de 32 850 €, soit un
gain de 11 534 €.

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