Profitez des avantages fiscaux du bail à long terme

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Les baux à long terme offrent des avantages fiscaux et incitent souvent les bailleurs à vouloir souscrire ce type de contrat.

Les baux à long terme sont obligatoirement rédigés devant notaire et leur durée doit être au minimum de dix-huit ans. Ils sont publiés au service de la publicité foncière (SPF) et se renouvellent ensuite par tacite reconduction pour neuf ans, aux mêmes conditions que le bail initial. Les baux d’une durée de vingt-cinq ans, les baux de carrière (durée supérieure à vingt-cinq ans) et les baux cessibles bénéficient des mêmes avantages fiscaux que les baux «classiques » à long terme.
Les parts de groupement foncier agricole (GFA) non exploitant en profitent également à la condition que les parts soient représentatives de biens immobiliers à destination agricole. Pendant les périodes de reconduction, le bail conserve ses avantages fiscaux. Bien entendu, ces baux doivent porter sur des biens ruraux affectés à une exploitation agricole. Il peut s’agir de terres agricoles, de bâtiments servant à l’exploitation et de la maison, si elle constitue un ensemble avec le corps de ferme.

Transmission des biens
Lorsqu’intervient une donation simple, une donation-partage ou une succession, la valeur des biens ruraux loués (pleine propriété ou nue-propriété) bénéficie d’un abattement de 75 % jusqu’à 101 897 € et au-delà d’un abattement de 50 % pour chaque part taxable. Cet abattement est octroyé sur la part reçue par chaque enfant de chaque parent. L’abattement s’applique, quel que soit le degré de parenté entre celui qui transmet et celui qui reçoit la transmission des biens (entre frère et soeur, oncle et neveu, cousin et cousine, personnes sans lien de famille). Il est renouvelable tous les quinze ans. L’abattement par enfant est de 100 000 €.
Une condition d’un délai de deux ans s’impose dès la conclusion du bail lorsque le bail est consenti au bénéficiaire de la transmission à son conjoint, à un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes (dans certains cas particuliers, on peut se dispenser du délai de deux ans). La computation du délai de deux ans s’effectue à compter de la date à laquelle le bail a acquis date certaine, c’est-à-dire la date de l’acte, puisqu’il s’agit obligatoirement d’un acte authentique (bail notarié). Le nouveau propriétaire doit conserver le bien pendant cinq ans. En cas de décès, aucun délai n’est exigé.

Des avantages pour l’ISF
En ce qui concerne l’ISF (impôt sur la fortune), la valeur des biens loués par bail à long terme bénéficie d’une exonération totale ou partielle. Si le bail est consenti par le bailleur à certains membres familiaux : conjoint, ascendant, descendant, frères et soeurs, les biens ruraux loués sont totalement exonérés. Par contre, si le titulaire du bail n’a aucun lien familial, les biens ruraux sont taxés et retenus en base imposable après un abattement de 75 % jusqu’à 101 897 et de 50 % au-delà.
Exemple : aucune donation n’a été effectuée dans les quinze années précédant la donation actuelle. Un agriculteur veuf fait une donation en nue-propriété, au profit de sa fille unique de terres agricoles et de bâtiments d’exploitation, s’élevant à 250 000 €.
L’agriculteur garde l’usufruit, c’està- dire les revenus des biens immobiliers qu’il envisage de donner. Il est âgé de 62 ans, son usufruit (*) est donc de 40 % et la valeur en nue-propriété est de 60 %.
Dans le cas d’espèces, la valeur retenue pour la donation sera de 250 000 € x 60 % = 150 000 €. A titre de comparaison, dans la deuxième colonne, même scénario, sans tenir compte de l’usufruit. Et la dernière colonne, avec un bail ordinaire qui ne tient pas compte des avantages fiscaux.
Autre aspect non négligeable, le bail à long terme permet de percevoir un loyer «plus important» qu’un bail classique, notamment avec les baux cessibles ou le montant du loyer peut être valorisé jusqu’à 50 %. Il offre également un gage de sécurité dans le temps.

Montant

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Tableau (1)

 

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