SCI et GFA : s’imposer une comptabilité, c’est mieux

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Les sociétés civiles immobilières et les groupements fonciers agricoles doivent tenir en principe une comptabilité. Le point sur le fonctionnement comptable de ce type de sociétés.

Choisis par de nombreuses familles, la société civile immobilière et le groupement foncier agricole permettent de gérer et de transmettre un patrimoine au mieux. Ces formes sociétaires permettent d’organiser la détention des biens et leur gestion, de les partager et d’optimiser au mieux leur transmission entre les associés. Elles sont souvent préférables à l’indivision, en raison de leur forme juridique mieux encadrée. Ces deux types de sociétés civiles, SCI et GFA, ont une grande liberté de fonctionnement. La loi oblige certaines sociétés civiles immobilières à tenir une comptabilité dite «commerciale». Il s’agit des SCI assujetties à la TVA, à l’impôt sur les sociétés, des SCI dont certains associés sont assujettis à l’impôt sur les sociétés ou relèvent des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles.
D’autres critères obligent aussi certaines SCI à tenir une comptabilité, par exemple, quand le bilan est supérieur à 1 550 000 € et un chiffre d’affaires d’au moins 3 100 000 €.
Pour les autres SCI et GFA, il n’y a pas l’obligation de tenir une comptabilité à proprement parler.

Tenir une comptabilité
Pour autant, s’il est conseillé de tenir une comptabilité, ce n’est pas seulement par ce que le code civil l’y invite, mais qu’il y va des intérêts de chacun. L’existence d’une comptabilité de la société présente l’avantage de pouvoir se défendre à l’occasion d’un contrôle fiscal ou de pouvoir répondre à tout moment de pièces justificatives auprès de l’administration. Cela permet également de pouvoir se justifier des droits des associés, surtout dans le cadre d’une donation anticipée de la nue-propriété des parts sociales aux enfants ou pour déterminer la valeur des parts à l’occasion d’une cession ; de présenter les comptes de la société aux porteurs de parts ; d’expliquer de façon claire le compte de résultat de la société et d’informer les associés de leurs droits respectifs ; de permettre au gérant de remplir ses obligations vis-à-vis des associés, au moins une fois par an en communiquant les livres et les documents sociaux. Pour bon nombre des sociétés, la tenue d’une comptabilité de trésorerie, réalisée en fonction du compte bancaire de la société, a le mérite d’être simple et suffisante. Dans d’autres cas, il sera peut être nécessaire de tenir une comptabilité d’engagement pour permettre de gérer au mieux les comptes courants, les opérations sur le capital, la mise en place de réserves ou encore la comptabilisation d’amortissements.

Un minimum à respecter
Pour pouvoir réaliser le compte de résultat, il est nécessaire de tenir un relevé des recettes qui comprend les loyers encaissés, les revenus financiers et les autres recettes éventuelles, et un relevé des charges qui comptabilise les frais de gérance, les primes d’assurances, les travaux de réparation et d’entretien, les autres charges de gestion, les intérêts financiers et éventuellement les amortissements. Chaque écriture doit s’appuyer sur une pièce justificative datée. A défaut, la comptabilité n’a pas de valeur probante vis-à-vis de l’administration fiscale. La différence entre les comptes de produits et de charges donne le résultat de la société : bénéfice ou déficit. Le résultat est souvent attribué au prorata du capital détenu par les associés, résultat qui sera déclaré par chaque associé au titre de l’impôt sur le revenu. Une fois déterminé, le résultat est présenté en assemblée générale. Ne pas oublier que c’est la totalité des bénéfices qui sont à déclarer au fisc et non pas ceux qui sont simplement versés par la société ou prélevés par les associés, dont une partie pourrait être mis en réserve.
En termes d’amortissement de l’immeuble : deux cas de figure se présentent : lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les amortissements sont obligatoirement comptabilisés chaque année en fonction de la durée d’utilisation du bien. Le montant de l’amortissement est bien entendu déductible et en cas de vente du bien, la plus-value immobilière est taxée au taux de 15 %. Par contre, lorsque la SCI est à l’impôt sur les revenus des personnes physiques (IRPP), il n’y a aucune obligation de comptabiliser l’amortissement de l’immeuble et il n’a aucune incidence sur l’imposition des revenus. Cet amortissement n’est par contre pas déductible des revenus fonciers, et il n’y a pas d’incidence sur l’imposition des plus-values, car cellesci rentrent dans le régime des plusvalues des particuliers.

Les comptes courants d’associés
Dans le cadre des SCI et des GFA, il est courant qu’un associé prenne en charge les dépenses engagées pour des biens détenus par la société. En effet, ce type de société ne dispose pas de trésorerie propre, ni de revenus propres, et de ce point de vue, dépend étroitement des finances personnelles d’un ou plusieurs associés. Par exemple, les parents se chargent de l’entretien de la résidence secondaire détenue par la SCI composée des membres de la famille (parents et enfants), de ses réparations, comme s’ils détenaient le bien en direct. Autant de dépenses supportées par l’associé, qui les avance en compte courant associé à la SCI ou au GFA. Elles peuvent représenter des sommes importantes lorsqu’il s’agit de remboursement d’un crédit immobilier. Si les associés ont remboursé le crédit sollicité par la SCI au moyen de leurs deniers personnels, par exemple, cette somme alimente automatiquement le compte courant associé concerné. L’addition de ces sommes représente une dette de la société à ses associés. En cas de transmission des parts de la société, il ne faut pas oublier d’en tenir compte. D’autre part, il arrive souvent, qu’au moment d’une succession qui comprend une SCI, les héritiers oublient souvent de préciser le montant du compte courant qui est préjudiciable fiscalement. La valorisation des comptes permet également aux associés de remplir leur éventuelle déclaration ISF.

En résumé
Tout compte fait, il est fortement conseillé de tenir une «comptabilité » pour permettre d’avoir l’existence des mouvements liés à chaque dépense nécessaires au fonctionnement de la société et des sommes liées au remboursement du capital de la société. La tenue d’une assemblée générale permet de conserver les situations de chaque année et d’informer les associés sur leur situation respective vis-à-vis de la société. Contactez votre comptable, il vous aiguillera sur la tenue de compte de SCI ou de GFA.

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