Baux copreneurs : quel formalisme en cas de départ de l’un des preneurs ?

Retour Partager sur facebook Partager sur tweeter Imprimer l'article
Envoyer l'article par e-mail

Envoyer cet article par mail

Fermer

250 signes(s) restant(s)

 

* champs obligatoires

Suite à la loi d’avenir publiée le 14 octobre 2014, en cas de départ de l’un des copreneurs du bail rural, un formalisme d’information au bailleur est nécessaire.

On parle de baux copreneurs, lorsqu’un contrat de bail rural écrit ou verbal, est conclu entre un propriétaire et plusieurs personnes solidaires, ayant ou non un lien de famille entre elles. Un bail copreneurs peut être alors conclu par deux jeunes associés au sein d’une société agricole, deux époux, ou encore, par exemple, un père et son fils.
L’association en cours de bail d’un conjoint ou d’un descendant, engendre également l’existence d’un bail rural au profit de copreneurs.
Pour le bailleur, la conclusion d’un bail avec des copreneurs peut être une garantie supplémentaire, puisque ceux-ci s’engagent solidairement à respecter toutes les obligations nées du bail rural incombant au preneur en place : c’est-à-dire le paiement du fermage, exploiter le fonds raisonnablement…
A deux ou plus, les copreneurs bénéficient alors de tous les droits d’un preneur à condition qu’ils exploitent ensemble les biens loués. Il faut savoir que chaque copreneur doit obtenir l’autorisation administrative d’exploiter les terres, autorisation annexée au bail rural.
Attention, la situation peut se compliquer si l’un des copreneurs ne participe pas ou plus à l’exploitation du fonds.

La cession des baux ruraux copreneurs
Comme tout bail, l’article L. 411- 35 du Code rural, après avoir interdit toute cession ou sous location, autorise la cession du bail rural à un descendant du preneur ayant atteint l’âge de la majorité, mais avec l’agrément du bailleur. En présence de baux copreneurs, le droit de céder le bail est réservé aux copreneurs exploitant alors ensemble le fonds loué. En effet, tout fermier en place d’un fonds rural est tenu de l’exploiter. En cas de copreneurs, l’obligation incombe à tous les copreneurs de manière solidaire.
En matière de jurisprudence, la Cour de cassation a sanctionné à de Baux copreneurs : quel formalisme en cas de départ de l’un des preneurs ? nombreuses reprises les copreneurs ne participant pas effectivement aux travaux dans le cadre de certains montages sociétaires (voir arrêt de cassation du 3 février 2010). Ceux-ci peuvent alors être privés de leur droit de céder le bail à leur conjoint, partenaire de Pacs ou descendant.

Les conditions du droit au renouvellement des baux copreneurs
Le droit au renouvellement du bail appartient à l’ensemble des copreneurs. Aucune difficulté si l’ensemble des copreneurs souhaitent que le bail se renouvelle à leur profit.
Néanmoins, si l’un des copreneurs souhaitait arrêter son activité, il y avait un risque de perte du droit de renouvellement du bail pour les copreneurs restant.
En cas de départ de l’un des copreneurs, deux hypothèses sont à distinguer :
- premièrement, si les copreneurs au bail sont mariés ou pacsés, l’article L.411-46 dispose que le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail.
- deuxièmement, si les copreneurs ne sont ni pacsés, ni mariés, alors en application de la jurisprudence ancienne, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural au copreneur resté seul titulaire du bail. La jurisprudence imposait alors au preneur restant en place sur les lieux de donner des garanties équivalentes à celles qui existaient pour le bailleur dans le bail conclu initialement.

L’après loi d’avenir : le départ de l’un des copreneurs
Désormais, la loi d’avenir permet au copreneur restant de continuer à bénéficier d’un bail rural à son seul nom, lorsque l’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation. Pour cela, le fermier peut solliciter dans les trois mois de cette cessation d’activité la poursuite du bail rural à son seul nom, et le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux. Ces mesures s’appliquent aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf lorsque la cessation d’activité intervient pour un motif de force majeure.
Cette lettre recommandée avec avis de réception doit avoir un formalisme particulier, à savoir :
- Reproduire intégralement le troisième alinéa de l’article L.411.35 du Code rural à savoir : «Lorsque l’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure» ;
- Mentionner les motifs allégués pour cette demande ;
- La date de cessation d’activité du copreneur.
Si le bailleur souhaite s’opposer à la continuation du bail au profit du copreneur restant, il doit saisir le tribunal paritaire, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la lettre recommandée.
A défaut d’opposition, le preneur ayant respecté ce formalisme sera seul titulaire du bail et évitera tous les risques de perte de son droit au renouvellement et son droit de céder le bail.
Ce formalisme est applicable à tous les baux en cours depuis plus de trois ans.

Toutes les émissions dans la médiathèque