Dans quelles situations un propriétaire peut-il délivrer un congé sur un bail ?

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La délivrance d’un congé sur un bail d’habitation est encadrée.

Le propriétaire peut donner un congé à son locataire pour lui demander de quitter les lieux mais seulement sous certaines conditions. Le propriétaire ne peut reprendre que pour trois raisons : habiter le logement, le vendre ou pour motif sérieux et légitime.


Reprise pour l’habiter pour lui-même ou sa famille
Le propriétaire doit alors habiter dans le logement à titre principal. Il peut également faire bénéficier de ce droit un membre de sa famille : son conjoint, son concubin ou son partenaire pacsé depuis plus d’un an, leurs ascendants et descendants respectifs. La lettre peut être envoyée par recommandée avec avis de réception, délivrée par un huissier ou être remise en main propre contre émargement ou récépissé. Le congé doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail. De plus, pour être valable, la mention de la cause de la reprise ainsi que les nom et adresse de la personne bénéficiaire devront figurer dans la lettre.
En cas de fraude (logement inhabité, habité une autre personne ou logement utilisé comme résidence secondaire), le locataire peut réclamer des dommages et intérêts au tribunal d’instance.

Reprise pour vente
droit de vendre le bien loué, sans en avertir le locataire, tant que le bail n’est pas remis en cause. Lors de l’achat, l’acquéreur devra communiquer ses coordonnées au locataire. Il devra également restituer le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux. Mais s’il est mis fin au bail, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Un congé devra être délivré au moins six mois avant la fin du bail qui doit indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés), et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes). Si ces informations sont manquantes ou erronées, le congé est réputé invalide et le bail continue de courir et par conséquent se renouvelle pour une durée de trois ans.
A compter de la réception de la lettre, le locataire a ensuite deux mois pour se prononcer. S’il garde le silence, celui-ci est assimilé à un refus et le locataire devra donc quitter les lieux à l’expiration du bail. S’il décide d’accepter la vente, il en informe le propriétaire par LRAR. Bien sûr, en cas de refus exprès ou de silence durant deux mois, le propriétaire peut alors vendre le bien à un tiers.

La non-reconduction du bail pour motif légitime et sérieux
La loi n’a pas défini ce que contenait la notion de «motif légitime et sérieux» car l’appréciation se fait au cas par cas.
La jurisprudence estime que l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations peut constituer un motif de non renouvellement (défaut de paiement régulier du loyer et des charges, troubles de voisinage répétés, violation de l’interdiction de sous-louer, etc). Si le locataire conteste le motif du tribunal, il faudra alors prouver le motif.
Dans la mise en oeuvre de ce type de congé, il vaut mieux être prévoyant et constituer le plus de preuves possibles.
Enfin, le congé doit être délivré dans les mêmes formes que celles évoquées dans les deux premiers cas : lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier ou remise en main propre contre signature, au moins six mois avant la fin du bail, avec mention de la raison du congé.

Le conseil
Le congé n’est valide seulement s’il a été délivré au moins six mois avant l’expiration du bail. Ce délai de six mois ne court qu’à compter de la réception du congé par le locataire.
Si vous craignez que votre locataire n’aille pas chercher son courrier recommandé au bureau de poste, ou qu’il soit tout simplement parti en vacances, il est vivement conseillé de l’envoyer un mois avant la période obligatoire de six mois, et en cas de retour du courrier, de faire appel à un huissier.

AURELIE CHARRIER

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