En limite de propriété, les ouvertures sont réglementées

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Fenêtres, portes, balcons doivent se trouver à une certaine distance des propriétés voisines.

La création d’ouvertures (fenêtres, portes, balcons) dans un mur est possible à condition de respecter certaines règles de distances vis-à-vis des propriétés voisines. La Cour de cassation vient d’en rappeler les règles dans un arrêt rendu le 10 décembre 2013.
En l’espèce, les propriétaires d’une maison se plaignaient d’une ouverture réalisée dans l’immeuble en copropriété et qui donnait une vue directe sur leur maison. L’argument opposé, et retenu par la Cour d’appel, par la copropriété était que cette fenêtre était posée en rez-de-chaussée dont la vue était bouchée par des gravats. La Cour de cassation rejette cet argument. Elle juge qu’une fenêtre de rez-de-chaussée, créant une vue sur le fonds voisin, ne peut être établie qu’à une hauteur minimal de 2,60 mètres du sol.
De plus, ces ouvertures ne peuvent être réalisées qu’en verre fixe et translucide ne laissant passer que la lumière et non vue. Elles sont appelées «châssis à verre dormant» ou encore «jours de souffrance».

Rappel des distances lors de la création de vues

  • Une vue droite équivaut à une vue chez le voisin en se plaçant dans l’axe d’ouverture de l’ouverture, sans se pencher. Une distance d’au minimum 1,90 mètre est à respecter. Elle se calcule :
    - à compter de l’extérieur de la fenêtre jusqu’ à la limite du terrain voisin
    - à l’extrémité extérieure du balcon ou de la terrasse jusqu’ à la limite du terrain voisin.
  • Une vue oblique correspond à la vue que l’on a chez le voisin lorsque l’on se penche à gauche ou à droite depuis l’ouverture. Une distance d’au minimum 0,60 mètre doit être respectée, à compter de l’angle de la vue.
  • Les jours de souffrance sont placés à minimum 2,60 mètres à compter du plancher du rezde- chaussée ou 1,90 mètre audessus du plancher à compter du 1er étage.

  • Par contre, il n’y a pas de distance minimale à respecter en cas d’absence de vue, lorsque par exemple, l’ouverture donne sur un mur, un toit fermé ou le ciel.

  • En cas d’ouverture non conforme, il est possible d’en contester la création et de demander sa suppression au tribunal d’instance.

    AURELIE CHARRIER

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