La possibilité de pouvoir céder son bail rural

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Par dérogation au principe d’interdiction de cession du bail rural, le fermier en place peut tout de même avoir la faculté de céder son bail avec l’agrément préalable de son bailleur.

Selon l’article L.411-35 du Code rural «toute cession de bail est interdite ». Cependant, une exception existe à ce principe. En effet, cet article dispose que la cession peut être autorisée, avec l’agrément du propriétaire, au profit du conjoint, au profit du partenaire pacsé participant à l’exploitation, et aux descendants émancipés ou ayant atteint la majorité.
Si le bailleur ne donne pas son accord, la cession pourra alors être autorisée par le Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR).
Attention, une cession de bail réalisée, par exemple, au départ en retraite du preneur, qui est faite sans autorisation préalable du bailleur s’avère être une cession de bail prohibée. Cette cession prohibée est sanctionnée ainsi par la nullité de l’acte, et constitue un motif de résiliation du bail rural initial.

Le bailleur
Après avoir reçu la demande de cession de bail par le preneur, le bailleur peut donner son autorisation de céder le bail rural expressément ou tacitement. En effet, la jurisprudence admet que l’autorisation du propriétaire peut résulter de circonstances et de son comportement suite à la cession, à partir du moment où cela montre la clarté de son agrément. Par exemple, on va s’intéresser aux activités du cessionnaire sur le fonds loué, qui peuvent attester l’agrément de cession du bail par le bailleur (paiement du fermage au bailleur, renégociation du prix du bail).
En cas de démembrement de propriété, il faut savoir que l’usufruitier seul, en sa qualité de bailleur, peut consentir à la cession du bail rural, sans l’aval des nu-propriétaires. Toutefois, en cas de fonds indivis, le consentement unanime des indivisaires doit être recueilli.

Une faveur accordée au preneur de bonne foi
En cas de refus de la part du bailleur pour la cession du bail du preneur en place, le fermier pourra alors faire une demande de cession de bail judiciaire devant le TPBR. Ainsi, les juges devront se prononcer sur la cession du bail et devront rechercher si celle-ci ne nuira pas aux intérêts légitimes du propriétaire. Les juges du TPBR examineront alors la demande au regard de la bonne foi du fermier-cédant, ainsi que sur les conditions de mise en valeur de l’exploitation par le futur cessionnaire.
Ainsi, l’autorisation de cession pourrait être refusée si le fermier a commis des manquements à ses obligations nées de son bail rural, par exemple un défaut de paiement de fermages.
Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 3 décembre 2015, est relatif à une demande de cession de bail par le fermier évincé en raison de son âge. En l’espèce, un fermier avait saisi le TPBR à des fins d’annulation du congé, et en demandant l’autorisation de céder le bail rural à l’un de ses descendants. Le bail s’étant renouvelé au 1er septembre 2010, le fermier avait reçu un congé en raison de son âge avec effet au 1er septembre 2013 (reprise triennale).
N’ayant pas gain de cause en première instance et en procédure d’appel, le fermier et son descendant ont formé un pourvoi en cassation. Les requérants demandent à ce que les anciens manquements, à savoir des défauts de paiement de fermages des années 1999 à 2004, antérieurs au renouvellement du bail, ne peuvent être une cause de refus d’autorisation de cession de bail. Toutefois, la Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel, à savoir le fait d’avoir retenu que le fermier doit être de bonne foi, et ne doit pas avoir commis de manquements aux obligations résultant du bail rural.
Par conséquent, le fermier, en l’espèce, qui ne s’était pas acquitté de toutes les obligations découlant de son contrat, ne peut bénéficier de la faculté de céder son bail rural à son descendant.

La demande de cession de bail
Lorsque la demande de cession de bail a été notifiée au propriétaire avant la fin du bail rural, la demande de cession de bail judiciaire devant le TPBR après cette date sera recevable. La Cour de cassation a approuvé ce principe dans un arrêt rendu le 8 octobre 2015. En l’espèce, le fermier avait reçu un congé en raison de son âge, prenant effet au 31 décembre 2007. Le fermier avait alors notifié à son propriétaire une demande d’agrément de cession du bail à l’un de ses enfants. La demande a été refusée par le propriétaire. Le fermier a alors saisi le TPBR en janvier 2008 à des fins d’obtention de la cession.
Dans un tel cas, les juges ont décidé que la demande d’autorisation de cession de bail, présentée en janvier 2008, postérieurement à la date d’expiration du bail, devant le TPBR, était recevable.

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