Le bail verbal est-il valable ?

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Certains exploitants agricoles pensent qu’un bail verbal échappe aux règles qui encadrent le statut du fermage. Or, ces apriori s’avèrent être inexacts.

Le statut du fermage s’applique aux baux verbaux
En Picardie, le statut du fermage s’applique aux baux d’une surface minimale de 50 ares. En dessous du seuil des 50 ares, on parle de baux de petites parcelles, qui sont hors statut du fermage, et peuvent y être soumises au bon vouloir des parties, en rédigeant un acte écrit. L’article L. 411-4 du Code rural précise que le bail doit être écrit : «Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. A défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux». En pratique, de nombreux baux ruraux ne sont constatés par aucun écrit, et leur validité n’est pas remise en cause, car ils confèrent au preneur en place l’ensemble des droits et obligations prévus au statut du fermage.
Ce bail dit verbal, est alors consenti oralement entre les parties pour une durée de neuf années aux conditions fixées par le contrat-type départemental déterminé par arrêté préfectoral pris après avis de la Commission Consultative des Baux Ruraux (CCBR).

La difficulté de la preuve du bail verbal
En l’absence de convention écrite entre le propriétaire et son locataire, la grande difficulté est liée au prix du fermage.
En effet, l’article 1716 du Code civil dispose que «lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment ».
Cette disposition n’étant pas d’ordre public, c’est le Code rural qui s’applique.
Ainsi, le prix du bail verbal, comme le bail rural écrit, devra se situer à l’intérieur des «maxima» et des «minima» du barème des valeurs locatives du département.

Le preneur d’un bail verbal n’échappe pas au contrôle des structures
A la conclusion d’un bail rural écrit, le fermier est dans l’obligation de porter à la connaissance du bailleur la superficie et la nature des biens qu’il exploite. Cette information est inscrite dans une clause du bail rural.
Ainsi, dans un bail verbal contracté entre bailleur et preneur, le bail sera valable quand le fermier se verra octroyer l’autorisation d’exploiter. De ce fait, devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, l’absence d’autorisation d’exploiter par refus ou défaut de demande du fermier, entrainera la nullité du bail rural verbal.

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