Le droit de préemption du fermier

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Une prérogative d’ordre public accordée par le statut du fermage.

Quand des terres ou un corps de ferme sont vendues, le fermier titulaire du bail peut les acheter en priorité, sauf dans certaines conditions quand l’acheteur est une collectivité publique ou si la vente est conclue en famille.

Ce droit permet au fermier de se substituer, dans certaines conditions, à l’acquéreur du fonds loué lorsque le propriétaire bailleur vend son fonds. Il est d’ordre public.

Les bénéficiaires
Le droit de préemption est un droit personnel : il appartient à l’exploitant preneur en place, qui doit donc disposer d’un bail rural. Le bail peut être écrit ou verbal. Un congé peut même avoir été délivré : le droit de préemption court jusqu’au terme du bail.
Néanmoins, le preneur doit respecter certaines conditions pour bénéficier du droit de préemption : il doit avoir exercé pendant trois ans au moins la profession d’exploitant agricole, avoir exploité par lui-même ou sa famille le fonds mis en vente. Le preneur peut compter sur sa famille, à savoir ses parents, ses enfants, et ses frères et soeurs pour le suppléer.

La procédure
Le droit de préemption est exercé selon une procédure particulière. D’abord le propriétaire doit charger un notaire de notifier au locataire le projet de vente par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.
Cependant un arrêt a tout de même validé la notification faite par le propriétaire lui-même. Cette notification doit obligatoirement mentionner : le prix, les charges, les conditions demandées ainsi que les modalités de la vente projetée (article L. 412- 8 du code rural). Le manque de l’un de ces éléments ne fait pas courir le délai de réponse. Après réception de la notification, le preneur a le choix entre trois possibilités :
- accepter la proposition de vente
- accepter sous condition de faire fixer le prix par le Tribunal Paritaire des Baux ruraux (TPBR), il doit alors saisir ce dernier.
- refuser la vente ou garder le silence ;
La réponse du preneur intervient selon la même forme que la notification de l’offre : soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par exploit d’huissier à destination du propriétaire ou du notaire s’il a reçu un mandat spécial. La réponse doit intervenir avant l’expiration d’un délai de deux mois.

Délai pour passer l’acte
En cas d’acceptation pure et simple des conditions de l’offre, l’acte authentique portant sur le transfert de propriété doit être réalisé dans un délai de deux mois à compter de l’envoi de la réponse.

Saisine du tribunal par le preneur pour contestation du prix
Dans le cas où le preneur estime que le prix et les conditions de la vente sont exagérés, il peut donc saisir le TPBR d’une demande en fixation de la valeur du bien.
Les juges paritaires fixent la valeur vénale des terres et les conditions de la vente après enquête et expertise. Aucune des parties n’est forcée à conclure après cette estimation : le propriétaire comme le fermier reste libre d’accepter ou non le prix proposé.
Si le preneur refuse le prix fixé par le TPBR, le propriétaire peut alors vendre son bien à un tiers aux prix et conditions initialement proposés.

Vente à un tiers
La vente réalisée au profit d’un tiers doit lui être notifiée dans les 10 jours, pour lui permettre de connaître le nom de son nouveau propriétaire et de faire valoir ses droits en cas de violation de son droit de préemption.
Si le bien est vendu à un tiers, le bail continue de courir jusqu’à sa date de fin.

Exceptions
Attention toutefois, il existe une quantité d’exceptions quant au droit de préemption.
La première d’entre elle est la vente à la famille du propriétaire jusqu’au 3ème degré (neveux et nièces). Egalement, le preneur ne doit pas posséder en propriété la valeur de trois fois la surface minimale d’installation (SMI). Le droit du preneur s’efface aussi devant celui de l’Etat, des collectivités publiques et des établissements publics.
Le droit de préemption de la Safer ne s’applique que pour les biens vendus par un preneur, son conjoint, ses ascendants ou ceux de son conjoint, qui exploitent le bien depuis moins de trois ans. Enfin, le preneur ne peut faire valoir son droit de préemption sur une parcelle louée inférieure à 5.000 m² excepté si la parcelle constitue un corps de ferme.

AURELIE CHARRIER & ARNAUD WAFFELAERT

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