Loi d'avenir : ce qui change dans le statut du fermage

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La loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt a été publiée le 14 octobre 2014. Parmi les nombreuses dispositions de ce texte, plusieurs modifient le statut du fermage.

Banalisation des baux environnementaux
Les clauses environnementales figurant dans les baux étaient jusqu’alors réservées à deux catégories de bailleurs : les personnes publiques et les particuliers propriétaires de biens dans des espaces d’intérêt environnemental. Dorénavant, la loi d’avenir permet, avec l’accord du bailleur et du fermier d’introduire des clauses environnementales dans les baux ruraux afin d’assurer le maintien sur les parcelles louées de pratiques ou d’infrastructures de nature à préserver «l’eau, la biodiversité, les paysages et la qualité des produits, des sols ou de l’air», ou à prévenir «les risques naturels et la lutte contre l’érosion…». Toutefois, ces clauses sont toujours limitées et doivent faire l’objet d’un décret.

Nouveau cas de mise à disposition à une société
Jusqu’à maintenant, il était possible, sous condition d’information du bailleur, de mettre à disposition des biens loués au bénéfice d’une société civile d’exploitation. La loi d’avenir introduit un nouveau cas de mise à disposition au profit de sociétés ou d'associations ayant une «vocation principalement agricole », à condition d'obtenir l’accord préalable du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition.
Cette demande doit être obligatoirement accompagnée, de la copie des statuts de la société, du nom de la société et des références des parcelles concernées, sous peine de nullité. Le silence du bailleur à l’issue d’un délai de deux mois vaut acceptation.

Résiliation et non renouvellement du bail
Le fermier qui se verra refuser le renouvellement de son bail au motif qu’il a atteint l’âge légal de la retraite (62 ans) pourra demander le report du congé à l'âge lui permettant de bénéficier d'une retraite à taux plein (67 ans maximum). Le preneur titulaire d’un bail à long terme ne bénéficie pas de cette mesure.
Un même bail ne peut être prorogé qu’une seule fois. Pendant cette période, aucune cession de bail n’est possible.

Résiliation en cas de décès du fermier
Lorsque le preneur décède en laissant certains ayants droit privilégiés (conjoint, partenaire d’un Pacs, ascendants ou descendants participant ou ayant participé à l’exploitation au cours de cinq années précédentes), le bail continue à leur profit. Le bailleur ne peut pas en demander la résiliation. En revanche, lorsque le preneur décède sans laisser d’ayants droit, le bail est transmis à ses héritiers. Mais, dans ce cas, le bailleur a la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès. Mais la nouvelle loi impose que le bailleur ait eu connaissance du décès de son fermier dans les six mois. En pratique, les héritiers du preneur décédé doivent prévenir le bailleur pour l’informer dudit décès.

Résiliation du bail à l’initiative du preneur
Le locataire peut maintenant demander la résiliation du bail en cas d’incapacité de travail d’une durée supérieure à deux ans.

Indemnité au preneur sortant
En cas d’indemnisation du preneur sortant, aucune durée n’était fixée pour faire valoir ce droit. Dorénavant, le preneur dispose d’un délai de douze mois à compter de la fin du bail pour prétendre au versement d’une indemnité.
La loi d’avenir précise que l’indemnité de sortie pourra être fixée par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie, ou, dorénavant, au moyen d’une expertise.

Renouvellement du bail cessible
La durée du bail cessible, dont la durée initiale est de 18 ans au minimum, se renouvelle désormais pour une période de neuf ans contre cinq ans auparavant.

Taux d’intérêt en cas de restitution de l’indu
Le montant de la répétition (restitution) des sommes versées au titre du « pas de porte » prohibé par l’article L411-74 du Code rural est assorti d’un taux d’intérêt. Celuici est fixé au taux légal plus trois points (en 2014 : 0,04 % plus 3, soit 3,04 %). Cette disposition s’applique aux instances judiciaires en cours.


En cas de départ d’un copreneur, le copreneur restant doit prévenir le bailleur pour conserver ses droits

Les baux copreneurs résultent souvent de la conclusion d’un bail au profit de plusieurs personnes solidaires, ayant ou non un lien de famille entre elles. Ou bien encore de l’association en cours de bail d’un conjoint ou d’un descendant. Les copreneurs s’engagent vis-àvis du bailleur à respecter toutes les obligations du bail : payer le fermage, exploiter le fonds raisonnablement… Ils bénéficient de tous les droits d’un preneur tant qu’ils exploitent ensemble les biens loués. Mais, cela peut se compliquer si l’un des copreneurs ne participe pas ou plus à l’exploitation.

Avant la loi d'avenir
Au départ d’un copreneur, le bailleur pouvait refuser le renouvellement du bail au copreneur resté seul. Pour cela, le bailleur devait délivrer un congé au preneur dix-huit mois avant la fin du bail. Le copreneur restant devait de son côté offrir au bailleur des garanties équivalentes à celles initialement offertes, sachant que tout preneur d’un fonds rural est tenu de l’exploiter.
Dans la pratique, pour conserver le droit au renouvellement, les copreneurs cessant d’exploiter se portaient caution solidaire de la bonne exécution du bail après leur départ. La perte du droit au renouvellement ne touche pas les conjoints et partenaires de pacs copreneurs.
La cour de cassation a sanctionné à plusieurs reprises les copreneurs qui ne participaient pas aux travaux dans le cadre de certains montages sociétaires. Ceux-ci pouvaient alors être privés de leur droit de céder le bail à leur conjoint, partenaire de pacs ou descendant (cassation du 3 février 2010).

Ce que modifie la loi d’avenir
Compte tenu de cette jurisprudence récente qui refusait la cession de bail au profit d'un descendant notamment, la loi d’avenir permet désormais au copreneur restant seul de continuer à bénéficier d’un bail rural à son nom. Pour cela, il doit adresser au bailleur dans un délai de trois mois à compter de la cessation d’activité du copreneur partant, une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mesure s’applique aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf lors - que la cessation d’activité intervient pour un motif de force majeure.

Cette lettre doit :

- Reproduire intégralement le troisième alinéa de l’article L.411.35 du code rural : «Lorsqu'un des co - preneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la de man - de. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure» ;
- Mentionner les motifs allégués pour cette demande (départ en retraite…).
- Mentionner la date de cessation d’activité du copreneur partant.
Si le bailleur veut s’opposer à la continuation du bail, il doit saisir le tribunal paritaire, dans un délai (fixé par décret non encore connu à ce jour). A défaut d’opposition, le preneur ayant respecté la formalité prescrite par la loi d'avenir sera seul titulaire du bail, ce qui lui évite de perdre son droit au renouvellement du bail et son droit de le céder.

Applicable aux baux en cours
Cette formalité est applicable à tous les baux en cours. Si le copreneur a cessé son activité avant la promulgation de la loi d'avenir, le copreneur restant dispose d’un délai de trois mois à partir du 14 octobre 2014 pour formuler sa demande, soit au plus tard le 14 janvier 2015. Ce courrier recommandé doit mentionner les raisons et la date de la cessation d’activité du copreneur au cours de ces dernières années, sans oublier de reproduire le troisième alinéa de l’article L.411.35 du code rural. A défaut, la juridiction paritaire pourrait sanctionner le défaut de formalité.

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