Usufruitier et nu propriétaire : les droits et devoirs de chacun

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Dans le cadre d’un démembrement, la propriété est séparée en deux parties bien distinctes : la nue propriété et l’usufruit

Le propriétaire d’un bien a le droit de s’en servir comme bon lui semble : le prêter, le louer, en percevoir les revenus, le vendre ou le donner. Lorsqu’il y a démembrement de propriété, ce bien est divisé entre l’usufruitier et le nu propriétaire. Cette situation est fréquente en matière de donation et de succession pour préparer la transmission de son patrimoine.

Pour l’usufruitier
L’usufruitier a droit à l’usus et au fructus, c'est-à-dire la jouissance du bien. Il jouit temporairement d'un bien dont un autre est propriétaire, à charge d'en assurer sa conservation. L’usufruitier peut utiliser les biens et en percevoir les revenus. En contre partie, il doit prendre en charge les dépenses d’entretien courant au sens de l’article 605 du code civil (réfection des peintures, des sanitaires, de la plomberie, ravalement, remplacement des portes et des fenêtres, remplacement d’une chaudière, etc.). Bien souvent, l’usufruit est viager, il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint à son décès. Tel est le cas, notamment, de l’usufruit du conjoint survivant.
L’usufruit peut aussi être temporaire et prévu pour une durée fixe (cinq ans par exemple). Dans ce cas, le nu propriétaire récupère son bien au terme du délai fixé. Il peut arriver parfois que l’usufruitier supporte des charges qui incomberaient logiquement au nu propriétaire (dépenses de grosses réparations). Il peut alors les déduire de ses revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci peut venir s’imputer sur le revenu global.

Pour le nu propriétaire
Le nu propriétaire dispose de l’abusus, autrement dit du droit d’aliéner le capital. C’est un droit perpétuel.
Le nu propriétaire doit prendre en charge toutes les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil (remplacement de la couverture, remplacement de murs, etc.).
En contrepartie, ces dépenses de grosses réparations sont imputables sur les revenus fonciers procurés par les autres immeubles détenus en pleine propriété, ou prise en compte sous la forme d’une déduction de charges dans la limite de 25 000 € par an, (le surplus étant étalé pendant les dix années suivantes) pour ceux qui ne disposent pas de revenus fonciers.
Bien entendu, le nu propriétaire récupérera la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit.

Gestion du bien
Pour la signature d’un bail rural ou d’un bail commercial dont le bien est démembré, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent signer ensemble.
Par contre, pour un bail d’habitation, l’usufruitier seul choisit librement son locataire.
Pour le cas d’une vente, il faut l’accord des deux. Par contre, la vente de la nue-propriété peut être réalisée par le propriétaire seul. En fin de compte, le nu-propriétaire est titulaire d’une promesse : à la fin de l’usufruit, il sera titulaire de la pleine propriété.
Bien souvent, une maison est habitée par les parents qui sont usufruitiers. Ces derniers peuvent réaliser des travaux de gros oeuvre (toiture, réfection des murs, etc.) qui selon la loi doivent normalement être pris en charge par le nu-propriétaire, par exemple un fils. Si les travaux représentent de fortes sommes, une soeur ou un frère peut justement y voir un déséquilibre dans la succession, source de conflits à venir.
Dans le cadre de détention de parts dans une société civile, le nu-propriétaire de parts sociales dispose du droit de vote pour toutes les résolutions à l’exception de celles concernant la répartition des résultats.

Evaluation des biens transmis en usufruit et en nue-propriété

La valeur imposable au regard des droits de succession ou de donation de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée d’après l’âge de l’usufruitier, et apprécié au jour de la transmission, conformément au barème suivant :

Age

de l’usufruitier

Valeur

de l’usufruit

Valeur

de la nue propriété

Jusqu’à 20 inclus

90 %

10 %

De 21 à 30 ans

80 %

20 %

De 31 à 40 ans

70 %

30 %

De 41 à 50 ans

60 %

40 %

De 51 à 60 ans

50 %

50 %

De 61 à 70 ans

40 %

60 %

De 71 à 80 ans

30 %

70 %

De 81 à 90 ans

20 %

80 %

A partir de 91 ans

10 %

90 %

Cette évaluation permet aux enfants et aux conjoints usufruitiers de connaître

 Exemple de valeur fiscale des biens donnés en usufruit
Monsieur Picard, âgé de 50 ans, donne 20 hectares de terre qui lui appartiennent en propre à ses deux enfants. Il souhaite garder l’usufruit.
Le notaire a évalué les terres à 5 000 euros l’hectare, soit un montant total de 100 000 euros. La valeur fiscale des biens donnés sera de :
- valeur de la toute propriété : ......................................100 000 €
- à déduire la valeur de l’usufruit :
60 % compte tenu de l’âge du donateur : ......................60 000 €
La valeur des biens donnés en nue propriété est donc de 40 000 €, soit pour chacun des enfants 20 000 €. Ce qui bien souvent n’ouvre pas droit au paiement de droits de mutation, compte tenu des abattements.
La valeur de l’usufruit (60 000 €) ne sera jamais taxée au titre des droits de mutation. Lorsque le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété, aucun droit d’enregistrement ne sera dû.

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